受国家税费减免政策的刺激，我市二手房市场开始升温。市房管局房产交易大厅的工作人员介绍，以德城区为例，今年1月份，德城区有100余宗二手房过户，而2月份时已上涨到170余宗，上涨幅度近一倍。二手房开始走俏，房产专家提醒购房者要冷静对待，认真选取，慎重下单。

　　什么样的二手房最值得买

　　判断二手房值不值得买，主要有三个考察要素：
　　一是住宅与家居生活需求的契合度，即房子是不是最适合您和家庭居住的。
　　想要判断出房子适不适合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和习性，准确体察家居生活需求，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素，去选择适合家庭生活的习性和需要的房子。
　　二是住宅的性价比，即与同一价格档线上的房子相比是不是价值最高的。
　　我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。
　　三是房子的升值潜力。房子的升值潜力主要取决于其所在区域的发展性：首先是区域内的商业发展，如是否位于商圈或位于商圈的辐射区，是否有大型商业设施或商业设施的建设规划；其次是区域内的交通发展，是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等。再次是区域内的商务发展，是否有写字楼群的进驻。最后是区域内的环境发展，环境景观的改善对房产价值会有一定提升，如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。

　　辨别二手房“年龄”的方法

　　二手房的真实年限该怎么去核实？专家介绍了几种简单方法：
　　可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
　　房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
　　观察楼道情况，了解户表状况。
　　查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。
　　最后，买方还可以在与卖方签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与卖方所提供的不符，卖方应承担违约责任。

　　怎样判断二手房的质量

　　白天看完晚上看。白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。
　　找个雨天再看房，因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。
　　莫被装修遮住眼。留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵。
　　请保安吐真言。管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，与他们聊聊，往往会有意外信息。
　　不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。
　　不看客厅看厨厕。客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水、电、煤气系统都在这里，最容易漏水、出问题。

　　如何选择可靠的中介公司

　　选择一家服务良好的品牌中介是二手房买卖过程中的“重中之重”。中介公司应该怎么选？业内人士提醒，购房者要舍得花时间花精力，在签订合同前对选定中介的资质、规模、口碑、诚信度以及经营状况做一番了解。
　　一是看规模。通过中介公司的店数规模、门店外观、办公环境等判断中介公司的实力和正规程度。一般实力比较强的中介公司，操作更加规范，也更加注重公司的形象和服务质量。对此，购房者不妨实地考察一番。
　　二是听口碑。可以向进行过二手房买卖的亲友打探经验，听听身边人的切身体会，也可以去权威的媒体查看关于选定中介公司的负面报道，以及最后事件的解决方式，以此来判断中介公司是否值得信赖。
　　三是直接和工作人员交涉。与中介公司的工作人员直接接触可以了解中介公司的专业度。服务人员的穿着是否得体，谈吐中对市场的认知度，指导买卖时对交易流程的熟悉度，这些都可以从侧面看出一个中介公司的专业程度。同时，在委托洽谈的时候，留意中介公司的立场和操作原则，对于一些专业度不足、立场不坚定或提出明显不合常规的要求的中介公司，应多加注意并心生警惕。
　　四是了解操作模式。要注意中介公司内部的操作流程。品牌中介公司一般分工明确，会将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的配对、带看、促成交易等工作，而签约、贷款、过户等后续服务则另有专业部门负责，以此确保交易的安全性。而一般性的小中介则往往一个业务员就身兼数职，处理买卖的全过程。
　　□本报综合