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买房公摊面积到底该多大?
  一般来说,高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18至0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11至0.16之间。不过,每个楼盘,甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样,因此房屋的公摊面积要实地测量,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围。住宅楼公摊面积计算方法为:分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)。其中,需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
  “公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点,主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的 《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。”著名房地产纠纷律师孟宪生表示。
  那么究竟商品房公摊面积应该多大,公摊面积的大小对购房者有什么影响呢?
  孟宪生说,目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。
  著名物权法专家舒可心介绍说,在商品房兴起之初,几乎所有的楼盘都不存在 “设计”的问题,但随着房地产市场的兴起,开发商为了追求最大限度的利润,开始在公摊面积上做手脚。
  举例说明,有的开发商增加每套住宅的公摊面积,将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积,如自行车库等;有的以建筑面积计价,承诺一个较高的使用系数,但又不把使用系数写入合同中,在实际交付时,使用系数大打折扣,这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积的弱点;还有的开发商在预售时,暂定每户分摊面积很小,但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积,按规定购房者无理由退房,只能增加房价款。此外,按套内建筑面积卖房时,开发商更容易加大公摊比例来赚取利润。
  孟宪生表示,开发商在公摊面积上做些手脚是很容易的事。比如小区内建设一个配电房,只为A栋楼服务,但在计算公摊面积时,不仅A栋楼的消费者需要负担,甚至连B栋、C栋楼的消费者也要承担。例如阳台,密封后的阳台究竟算不算公摊面积、怎么算,也是“公说公有理,婆说婆有理”,有的开发商算一半面积,有的开发商则不算面积。另一种情况是,开发商提供给消费者的住房面积在建设过程中发生变化,消费者通常不知情,此前就发生过客厅面积转移到阳台(阳台的建设费用比客厅低)的情况。还有一些开发商根本不提供具体的计算方法,只有一个粗略的公摊系数,消费者往往就在不明不白中签下了合同。
  此外测绘部门测量公摊面积时,也有开发商自愿承担一些国家允许摊入销售面积的共用部分,这种做法买房人可以一时受益,但未来由开发商分担的公共建筑部分的产权归属却成了问题。
  专家建议:购房合同需标明公摊面积。孟宪生建议消费者在购房之初应该熟悉公摊面积的计算,在购买商品房签订合同时应同开发商约定好公摊面积。要求开发商在合同中约定公摊面积的数字,并在合同中详细约定公摊的具体部位、面积大小。
  由于购房人对于分摊原则并不熟悉,建议购房人在附件中最后要明确约定 “上述分摊规则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的,应退还不应计入分摊面积部分的相应价款,并按该价款的20%向买受人支付违约金”等字样,这样,政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定,即可自动适用于买卖合同。消费者只有在实际消费过程中充分利用国家颁布的行政规定,才能最大程度地保护自己的合法权益。
□烟宝
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【第 A6 版:楼市·家居】
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