月供收入比高于35%即“超标”

　　某网站最新的一项调查显示，有91.1%的人购房用了按揭。其中，月供占月收入20%至50%的人数有54.1%，月供占月收入50%以上的达到31.75%。从这一组数据可以看出，近几年如果没有住房按揭贷款，国内房地产市场要在短期内繁荣起来是不可能的。但是，这样也有成本与风险。如果年轻人进行住房按揭不把这些成本与风险考虑在决策之内，那么个人就可能面临家庭负债过重的风险。目前，国内设定的标准是首付不低于总房款的20%、个人月供按揭贷款/月收入不得超过50%。
　　近年来，一直有年轻的朋友问笔者：房价高不高？要不要买房？什么时候买房……
　　笔者往往会告诉他们，可以用以下3条标准来测算。
　　一是房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的标准是3至6倍。即你购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后年收入之比如果为3至6倍，则说明这种房价在你的支付能力内。这一比例越高，说明房价就越高。
　　二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。
　　这个比一般在28%至35%，如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。
　　三是家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。
　　从上述的网络调查来看，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。

趁房价高时大房换小房

　　那么，过高的房价又是怎样造成的？房地产开发商会说是由市场供求关系决定的。从表面上看，这种说法与实际相差不远。因为，很多购房者(炒房者除外)在买房时是处于信息不完全、不对称、不科学、不规范的情况之下，从而预期房价一直会涨，预期购买房子一定能够保值增值，这样自然也就与房地产开发商、炒房者一起推高了房价。
　　再加上目前国内购房者多数是20至35岁的年轻人，他们中有不少人是独生子女，从小就在两三代人的庇护下成长，一旦成为住房消费主体，出于个人享受方面的考虑会比其父辈更多，对成本等方面的考虑相对少一些。在这种模式下，房价也容易被推高。
　　因此，高房价、“超标享受”使个人住房按揭月供款负担过重的现象也就十分平常了。面对这样一种困境，大家如何来化解这些风险或负担？
　　笔者认为办法有两种。一是民众在房价高位时趁机调整个人住房持有方式，如由大房子调整为小一些的房子、由高价的房子调整为价格低一些的房子、由市中心的房子调整为近郊房子；二是如果看到利率上升时，可以考虑是否调整方式，如由浮动利率转为固定利率等。
　　对于目前还没有购房的民众，一定要根据个人实际情况量力而为，不要冲动购房。一定要从多个渠道获取再多一些的市场、楼盘的信息，并充分考虑自身还有哪些约束条件。
　　□王方