成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的2010年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。新一年里，“最严调控”是否会持续，楼市调控将何去何从？业内人士认为，尤应加强“制度性调控”和保障房建设。

“限购令”难阻楼市上行态势

　　去年4月30日，北京出台 “国十条”实施细则，率先规定 “每户家庭只能新购一套商品房”。 9月29日 “国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。
　　去年12月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场 “顽强”的一面。国家统计局数据显示， 2010年1至11月，全国商品房销售面积8．25亿平方米，比上年同期增长9．8％，增幅比1至10月提高了0．7个百分点。同期全国商品房销售额4．23万亿元，同比增长17．5％。其中， 11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14．5％和18．6％。
　　房价方面， 2010年11月， 16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0．1％，另有5个城市价格持平，其他10个限购城市均环比上涨。
　　在 “史上调控最严”的2010年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团1月4日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为68．9万平方米和83．5亿元，同比分别增长69．8％和51．3％。万科去年全年的销售额达到创纪录的1081．6亿元，同比增幅高达70．5％。

购房者出现 “地区性转移”和 “总体性追涨”

　　值得指出的是，在 “限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的 “地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年1至11月，东部地区商品房销售面积占比为49．3％，较2009年同期下降2．2个百分点；中部地区占比为24％，提高0．8个百分点；西部地区占比为26．7％，上升1．4个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在 “限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。
　　导致楼市在局部 “限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示， 2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成 370万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而2009年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。

新一年里 “最严厉调控”何去何从？

　　应该看到，去年以来的 “最严调控”，正让楼市呈现出多种积极变化。比如，有“楼市风向标”之称的上海， 2010年保障房新开工面积超额完成1200万平方米的全年目标，约占住宅开工总量的六成；2011年保障房的建设、筹措量计划达到1500万平方米，供应量也有望达到1150万平方米。长期困扰楼市的 “结构性失衡”，正显现出改善迹象。
　　日前，曾注明商品房限购政策 “有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市决定，将顺延执行此项政策。其余实施 “限购”的城市也未释放取消 “限购”的信号。
　　一些业内人士认为，房地产业应进一步建立、实施 “制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这些制度应包括：及时反映市场需求变化的土地市场制度，让企业自我承担风险的房地产金融制度，能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。
　　此外，保障房建设和供给应继续加快推进。地方要下决心加大投入、加快建设，经过几年努力，使保障房在住房供应体系中的比重大幅度提升。叶锋