近两年来，停贷、限购、加息,楼市调控政策高频度出台,条条剑指住宅类商品房市场,在严厉的楼市调控政策下,我市住宅性投资增幅收窄，非住宅性投资增速加快——
　　在一轮又一轮的楼市调控政策之下，我市住宅投资市场表现疲软，然而以城市综合体为代表的商业地产却逆势崛起。市统计局数字显示,今年上半年，全市住宅投资48.44亿元，同比增长13.2%，增速低于房地产开发投资增速的2.4个百分点，增速同比下降1.7个百分点。而非住宅性投资13.01亿元，增长25.6%，高于房地产开发投资增速10个百分点，占房地产开发投资的比重为21.2%，增速同比提高1.7个百分点。
　　在住宅类房地产市场投资增速回落的当下，以城市综合体为代表的商业地产缘何逆市抬头？

一线城市之外拥有更多机会

　　近两年，深居三线的德州，以城市综合体为代表的商业地产开发已经步入发展快车道。越来越多的房企将商业地产资金注入德州，商业地产的形态已经由早期的临街商铺发展到大卖场、大摩尔，再到城市综合体。新型商圈不仅满足着德州及周边老百姓购物、娱乐、饮食一站式服务的高端需求，也由此带动了各县市区商业地产的崛起。
　　楼市调控之下，住宅投资行为受到空前打压，从住宅市场撤出的资本开始游向商业地产。住宅市场二套房首付提高，三套以上停止贷款，曾因信贷门槛过高的商业地产项目之劣势相对而言也不复存在，在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场，商业地产逐渐成为了流动性资金的最佳汇聚地。
　　楼市之冬，倒逼房企转型。许多房地产开发商将更多精力从住宅类房地产投向以城市综合体为代表的商业地产，商业地产迎来前所未有的投资高潮。
　　业内人士认为，商业地产发展前10年的机遇在一线城市,而目前一线城市中心已趋于饱和,更多的机会在二、三线城市。
　　在德州，京沪高铁的铺就，直接催生了德州高铁新区的开发建设，使德州中心城区东西距离拉长到约23公里，推动城市框架加速向东扩张。随着城市规模的扩大和位置的东移，老城区企业开始退城入园，再加上新兴产业项目的陆续落地，高铁新区将发展成为集高级商务、高端服务、高新产业于一体的现代化新城区。而城市规模的迅速扩大和聚集功能的不断增强，也促使周边县加快对接融入中心城区，加快城市化进程，地标性建筑群和功能完善的城市综合体将在这里获得更多政策支持。

商贸物流业升级带动城市综合体增值

　　在东北商贸物流城、德州百脑汇资讯广场、红星美凯龙国际广场等大型商业地产尚未入驻之前，德州 “商住倒挂”的现状存在已久。
　　一定程度上，商业地产的价值一直处在被低估的窘境，由此形成了极具潜力的投资洼地。当商业地产大鳄纷纷将目光转向二、三线城市之时，德州无疑是一个重要节点。
　　尤其是京沪高铁的开通以及德州被列入全省六大省级物流节点和五大物流区域核心城市，德州的价值被众多房地产巨头重估。
　　这是一个光鲜的物流业成绩单： 2011年全市物流总额高达6563.4亿元；全市现已建成各类物流园区、物流中心、货运场站及配送中心132个，仅中心城区就有各类仓储面积660万平方米；德州已经成为鲁西北、冀东南区域性物资集散中心，煤炭、木材物流园区规模和交易额均居全省前列。
　　“我们只会选择有高铁、机场或者高速公路交汇点的城市入驻。” 德州百脑汇资讯广场项目负责人萧亘佑直言不讳。理由是显而易见的：京沪高铁所经7省市占全国国土面积的 6.5%，人口占 26.7%，地区生产总值占43.3%，沿线设立24个站点，这些要素构成了一条经济实力雄厚、辐射带动能力极强的经济轴线。它在京津冀经济区和长三角经济区之间架起一条资本、人才、信息快速流动的大通道，将对沿线城市经济发展起到巨大的推动作用。有专家预测，京沪高铁的推动力也将使沿线地区GDP增长率提高 19%到 21%左右。生产要素将向交通节点城市集聚。京沪高铁开通之后，德州成为客运、货运 “双十字”交汇点，并建成了沿线地级市中规模最大的车站，搭建了承载生产要素流动的平台，面临着千载难逢的发展契机。
　　堪称华北地区城市综合体 “巨无霸”的东北商贸物流城，对于德州商贸物流业的发展显得信心十足。东北城策划部总经理潘辉坦言:“我们项目的运营商是中国城乡控股和香港新豪德控股,以前只在省级城市发展,德州是第一个投资的市级城市,却是我们所有项目中规模最大、功能最全的,包括实体商铺、会展、电子交易,这是对传统批发市场的颠覆。”
　　与此同时，实打实的数据一再验证德州消费市场的蓬勃前景。市统计局数字显示，上半年，在全国贸易走势趋缓的背景下，德州市商贸流通业却保持了稳定增长的良好态势。全市社会消费品零售总额实现420.2亿元，增幅15.1%。增速同比高于全省0.2个百分点，列全省第三位。
　　“在未来竞争中，商贸物流业将作为一个新兴行业的快跑者，直接影响一座城市的繁荣程度。从商贸物流行业的发展趋势及区域大环境来讲，华北区域商贸物流布点分散，难以形成品牌力量，区域商贸物流行业的发展亟需商贸物流的领军者强势入驻，整合区域资源，提升区域商贸物流档次。”德州东北城策划部总经理潘辉告诉记者。
　　此外，随着我市大力推进实施产业强市战略，城镇居民收入与购买力在同步增长。
　　一季度数据显示，我市城乡居民人均可支配收入同比增长14.7%，高于去年同期3.3个百分点；城镇单位在岗职工平均工资同比增长15%。高于去年同期2.1个百分点。我市城乡居民消费也保持了较快增长势头。一季度，城镇居民消费性支出3910元，同比增长24.1%，高于去年同期15.2个百分点；农民人均生活消费支出1332元，同比增长25.6%。

差异化生存多了冷静少了喧嚣

　　与住宅类投资的疯狂相比，商业地产显然多了几分冷静。虽然商业地产投资回报慢于住宅市场，但是却有着住宅市场所不具备的升值空间。同时，这个领域投资门槛很高，普通游资难以进入，一定程度上避免了盲目热炒。
　　从德州近年来兴起的大型城市综合体来看，无论是拟投资高达260亿元的东北商贸物流城、还是拟投资近75亿元的红星美凯龙国际广场、抑或是拟投资3亿美元的德州百脑汇资讯广场等等都保持了很高水平的投资。
　　同时，差异化建设无疑是以城市综合体为代表的商业地产显著的生存特征。东北城着眼于集国际会展、金融服务、仓储物流、酒店办公和居住等功能为一体，经营行业涵盖节能新能源、建材家居、五金机电、服装百货、小商品、汽车配件等众多领域，以一站式采购为一大卖点；德州红星美凯龙国际广场的建设内容则涵盖了家居建材生活广场、百货购物中心、中华美食城商业餐饮街高档配套住宅等，商业部分将综合高端百货、品牌超市、国际院线、流行前线、数码家电广场等全方位复合业态；德州百脑汇资讯广场项目乃是台湾蓝天集团在德州市开发的一个集写字楼、电子信息产品、综合商场、居住、休闲娱乐等功能于一体的综合商业地产项目。
　　业内人士认为，差异化生存不仅适用于一线房企，对于中小房地产企业,将更多目光聚焦城市综合体、社区商业和社区购物中心的细分层面,才能获得更多机会。
　　□本报记者 任立松 实习生 吴艳芳 本报通讯员 李先锋 王乾