腾笼换鸟，老厂房焕发新活力（资料图）

　　□本报记者路龙帅本报通讯员刘铭张亭亭
　　位于东方红路与蒙山路交叉口（嘉诚东郡小区南侧）的映像文化产业园区，一到晚上灯火通明、人声鼎沸。而这里以前曾是一处破旧厂区。
　　蝶变的背后是我区坚决淘汰落后产能、实行“腾笼换鸟”的一系列举措：深入推进城镇低效用地再开发工作，提升建设用地综合利用水平，通过盘活闲置土地，提高亩均效益，引导资源向“高产田”集聚，进而推进产业转型升级、城镇更新改造、用地效益提升。
一个村
村级工业园蝶变文化产业园
　　映像文化产业园区的前身是东刘集工业园，于2003年建设，占地50余亩，以传统加工制造业为主。随着近年来经济的发展，高能耗、低收益的工业园区渐渐显露弊端，2016年，该园区淘汰落后动能，工业园东区车间开始处于闲置状态，早日“变身转型”成为大势所趋。
　　“过去的车间模式存在污染等问题，既不符合城区的发展定位，也不能满足周边社区居民对环境和服务的需求，如何打造收益高、居民满意的工业园区便成了我们的重点工作。”刘瑞来说。2018年，东刘集小区居民选举刘瑞来担任居委会主任，刚一上任，他便将目光放在了工业园区转型升级上。
　　为推动东刘集工业园实现经济结构转型升级，刘瑞来组织居委会干部、社区党员前往北京、泰安等地开展实地考察，学习其他优秀工业园区转型实例、先进模式。辗转数月，刘瑞来决定舍弃以往传统加工制造业模式，将工业园打造成集餐饮、娱乐、服务于一体的综合服务区。同时，经过村民代表议事会决定，村集体投入100万元，对该工业园区的消防、顶棚、污水管道等进行全面升级改造。初具规模后，东刘集小区便开始招商引资，最终以每年55万元的价格租给了德州映像文化产业有限公司，租金收入是原来的2倍。
　　如今，一走进园区，“印象德州”四个大字映入眼帘，停车场、休闲广场平整宽阔，一排古色古香的三层小楼错落有致。目前园区已引进1个大型超市、2家公司、4个饭店，设置停车位300余个，极大地满足了周边社区居民就餐、出行等服务需求。
　　“我们与入驻企业达成协议，企业招聘优先考虑辖区居民。”德州映像文化产业有限公司总经理梁化根说，目前已招用辖区居民200余人，既解决了商户用工问题，又解决了辖区居民的就业问题。
　　“闲置厂区变身综合服务区，改变了以往传统加工制造业环境杂乱与噪音扰民的情况，改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围，成为中心城市的辐射‘放大器’，得到广大社区居民的认同。”刘瑞来表示，新业态的配置也给辖区居民带来巨大的实惠与便利，进一步拉近了商业经营者和居民之间的距离，并给予了商业经营者强大的生命力。
一个厂
旧厂房上建起奥莱广场
　　商业体验馆、风情街区、酒文化馆……穿行于德百奥莱广场，花箱、绿植、商亭、茶歇桌椅等，让人心旷神怡。然而，2年前，这里还只是一片停车场。
　　德百奥莱广场的前身是寒思羽绒服厂，由于多种原因，该厂于2011年停产，按照市政府、德州经开区的指示精神，德百集团将原厂380多名职工进行妥善安置，并于2012年将生产厂区用于德百物流业务。
　　2018年底，按照省发改委关于闲置废旧厂房可用于服务业经营的文件精神，在经开区领导及相关部门的帮助支持下，德百集团经反复研究论证，借鉴江苏、浙江先进发达地区的做法，将其在原有的基础上，装修改建为拥有6个展馆、3条特色街区的奥莱广场。
　　“我们这个项目引入奥莱业态商家及品牌餐饮、巨幕影院、家庭娱乐中心，能够实现购物、休闲、娱乐、社交等多重功能，是2020年省新旧动能转换重大项目。”德百奥莱广场总经理牛金炎说，作为德百集团倾力打造的全新商业地标，德百奥莱通过创新商业模式，构建不同于以往的消费新场景，带给市民全新的消费体验。
　　在奥莱广场东侧，一栋橙色建筑格外引人注目，这是奥莱广场的一站式家庭娱乐中心，娱乐中心项目面向3至45岁人群，包含运动公园、儿童成长中心、水乐园、酷动乐园4大板块，并引入卡丁车、汽车小镇、保龄球、真人CS等120余个体验项目。
　　家庭娱乐中心内，高科技的全新游乐设备，融合实景模拟体验、运动健身、团队拓展提升等多种功能。蹦床、攀岩、高空滑索、海绵池、空中篮球、魔鬼滑梯、梅花桩等多项网红运动项目，可为顾客提供一个尽情狂欢的舞台。
　　如今，日益繁荣的“夜经济”，正在成为一个城市新的经济活力源。德百奥莱广场建设伊始，即被德百集团赋予“点亮城市夜生活”的使命。他们以酒文化馆为中心，将美食、娱乐、演艺有效结合，围绕老字号餐馆、特色餐饮和风味小吃项目，举办各类美食节、小吃节、音乐节、啤酒节，做大餐饮市场的夜间消费规模。
　　牛金炎坦言，随着生活习惯与消费理念的转变，不少市民到商场购物不再仅仅是停留在买上，如何提供更具吸引力、更高附加值的消费场景，让新型商业模式落地开花，是德百奥莱努力的方向。
一个区
腾笼换鸟助经济提质增效
　　当前，我区发展正处于新旧动能转换的关键阶段，资源环境约束趋紧，需要建立以创新发展提质增效为核心的资源高效率配置制度，盘活存量资源，提高用地效益和投入产出强度。去年下半年，德州印发《关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》。目前，我区也正在编制专项规划和年度实施计划。
　　据区自然资源分局开发利用科工作人员杨永修介绍，城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。在适用范围上，将认定标准细分为产业转型升级类、城镇更新改造类、用地效益提升类三种类型，同时，结合德州市“亩产效益”评价改革工作结果，对低效用地再开发范围进行界定。
　　为调动各方参与改造开发的积极性，我区提出了政府收储、原土地使用权人、原农村集体经济组织、市场主体等多元化、多渠道参与再开发的四种路径。规划用途为商品住宅或城市公共基础设施用地的，仍由政府收回后统筹组织开发建设，旨在完善城市公共服务功能、保障城市公共空间，确保房地产市场稳定发展。
　　杨永修介绍，项目开发须符合土地利用总体规划、城乡规划和低效用地再开发等专项规划以及产业、环保、安全、能耗等政策要求，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励产权人和社会力量广泛参与，强化政府引导作用，合理确定低效用地再开发方向和目标，严格按照再开发要求和程序实施，保证再开发工作规范运作、有序推进。
　　在配套政策上，包括八项政策。对政府而言，通过加强规划保障、支持妥善处理各类历史遗留建设用地问题等方式激励其主动作为；对企业而言，通过强化倒逼促改措施、支持加快转型升级、鼓励异地搬迁改造、鼓励集中成片开发等方式倒逼退出低效用地。用地退出后，通过发挥市场配置资源作用、合理确定土地价款等，促进存量资源有效盘活和系统整体开发。
　　通过盘活低效用地，促进节约集约用地，提高用地水平，增强科学发展的用地保障将有效带动社会资本投资，扩大城乡就业，刺激消费需求，增强经济发展动力。“我们将以供地结构优化引导产业结构调整，促进经济发展方式转变，进而完善城市基础设施和公共服务功能，有效改善城市人居环境。”杨永修说。